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47家房企仅2家销售增长，逆袭靠的是什么？******

　　1月份以来，各大房企陆续披露了2022年的销售情况。截至1月16日，以克而瑞发布的2022年全年销售榜序列为参考，目前已有47家上市房企发布了2022年全年的未经审核经营数据，其中同比降幅在50%以上的房企数量多达25家。

　　不过，仍有开发商取得了亮眼的成绩，越秀地产与仁恒置地成为行业内唯二全年销售业绩保持同比增长的企业，增幅分别为8.6%、14.3%。

　　其中，越秀地产在2022年完成合约销售额1250.3亿元，超额完成全年1235亿的目标，也是TOP20房企中唯一实现正增长的企业。事实上，2022年4月以来，越秀地产基本上每个月的销售业绩都保持着同比向上，9月份的同比增幅更是高达178%。

　　明源不动产研究院认为，背靠国资委和广州地铁，越秀地产获取了许多地段、资源良好的优质项目，并形成了TOD开发模式。数据显示，越秀地产的TOD类型项目在2022年上半年实现销售额120.7亿，同比增长58.8%。

　　在房地产蒙眼狂奔的年代，国企往往受制于包括负债率在内的多重要求，在规模扩张方面处于劣势。随着2020年下半年“三道红线”等规定的出台，行业进入深度调整期，整体负债保持在低水平的国资背景开发商反而获得了相对更大的加杠杆空间，使其得以在行业下行周期中能更好地把握机会，获取更多好项目。

　　据海通证券研报，2020年以来，越秀地产的总借贷规模保持增长的态势，从2020年末的约678亿元增长至2021年末的约755亿元，并进一步上涨至2022年上半年末的约845亿元，这一指标较2021年同期增长约12%。该机构认为，国企开发商加大借债规模，是因为其销售增长高于平均水平，愿意积极收购新地。

　　越秀地产也正是在这一期间保持着颇高的拿地力度。据克而瑞统计，2021年在18个城市共新增37幅土地，新增投资总建筑面积达918万平方米；2022年上半年也累计新获取了16幅土地，建筑面积近346万平方米。在2021年和2022年上半年，越秀地产的拿地销售比分别达到0.76和0.67，远高于行业平均水平，投资强度可见一斑。

　　同时，由于行业的持续下探，土地市场竞争明显减弱，使得尚有余力的开发商得以“捡漏”优质地块。越秀地产便在广州2022年的第四批集中供地中，以底价41.16亿元拿下两宗地块，其中一宗位于宅地断供多年的海珠滨江西板块。

　　某华南房企人士向记者分析，“在行业下行期内，拿得多，位置又好，优质货值上去了，销售额自然也就上去了。”

　　值得一提的是，在2022年7月份“停贷潮”的影响下，出于对项目停工的担忧，国央企背景成为开发商的一项关键优势。据一TOP20房企内部人士透露，“‘停贷潮’影响了大家对民企的信心，认为民企的交付可能会出问题，因此更愿意去买国央企的房子。”

　　这也促使央国企背景的开发商表现在2022年下半年获得了更好业绩表现，例如在2022年12月，保利发展、华润置地的合约销售额同比增幅分别为55.76%、9.8%。

　　对于不追求规模的仁恒置地来说，能够逆势向上的关键之一则是其对高端住宅市场、改善类需求的聚焦。这一定位恰契合了当前市场的主流需求。据中指院调研，2022年度进行了置业的人群中，约38%是进行改善置业，较2021年增加5个百分点，位列各大购房原因之首。

　　反映在仁恒置地的销售上便是颇高的销售去化率。据克而瑞数据，2022年6月末，位于上海杨浦的仁恒·海上源项目推出372套房源，吸引了近1800组客户参与认购并全部售罄，单项目销售近60亿元，单价超11万元/平方米。

　　仁恒置地与越秀地产相似之处在于对一二线等高能级城市的聚焦。

　　据仁恒置地披露，2022年，在上海、苏州、无锡、天津、新加坡五个城市中，其共实现合约预售约554.83亿元，占全年销售额的约81.5%。

　　而越秀地产则以大湾区为核心。明源不动产研究院数据显示，2022年前11个月，仅广州一城便为越秀地产贡献了超600亿元销售额，占全年销售的约6成，其他主力城市如杭州、长沙、苏州、武汉等也均为热点一二线城市。这些热点一二线城市的高韧性，让越秀、仁恒置地在今年严峻的行业环境下，承受了更小的市场冲击。

　　区域深耕亦是滨江集团在2022年能保持住规模、实现排名提升的关键因素之一。据滨江集团方面披露，该公司2022年全年累计实现销售金额1539亿元，同比降幅仅为9%；位列行业第13位，较2021年同期前进9位，这也是滨江集团历史最佳排名。

　　这其中，滨江集团在大本营杭州分别以网签金额718.05亿元和565.21亿元，继续蝉联杭州地区销售操盘榜和权益榜双料冠军。2022年，滨江更是因在杭州集中供地中挥金如土而备受关注。据克而瑞，滨江2022年拿地金额达到785.2亿，同比增加22%，布局几乎全部位于杭州。

　　滨江集团董事长戚金兴将此总结为“没有舍近取远”。“城市中心有地拿，就不到外围拿；杭州有地，就尽量少到浙江其他地区拿地；浙江有地，就尽量少到长三角其他区域拿地；长三角有地，就尽量不到全国其他地区拿地。”戚金兴在近期的公司年会上表示，“这样会让你的半径、你的优势充分得到体现。”戚金兴认为，尽管近来利好政策不断，但2023年的行业形势仍不容乐观，未来需要通过继续在优势城市、优势城市中的优势地段、做企业发展过程中已经形成“拳头”的优势产品，来保持自身竞争力。

剧版改影版：“二次开发”要有“二次生命”******

　　作者：李勤余

　　最近热映的电影版《想见你》与剧版《想见你》有着千丝万缕的联系，沿袭了原作的人物设定与情感逻辑，这让剧版粉丝在影院里收获了不少亲切感。但对于没看过原作的观众而言，影版《想见你》可能就不那么友好了。

　　这大概是“电视剧的电影改编”必须要面临的普遍困境。就市场而言，电视剧的电影改编是对一个优质IP的二次开发，是用最简单实用的方式实现利润最大化；就观众而言，去影院欣赏由电视剧改编而来的电影，是对电视剧的二次消费，也是对集体共鸣的二次呼唤。看似是“双赢”的生产模式，却对创作者提出了更高的要求——他们能不能在新的媒介舞台上延续原有作品的艺术生命和人物魅力，实现或贩卖于观众而言未尽的情怀？

　　尽管就目前的情况看，电视剧的电影改编难度不小，难成主流，可它也未必是昙花一现。因为二度创作出来的电影不仅能开发出电视剧的后续商业价值，或许还能为当下的电影市场增添更新鲜的文本元素。

　　“电影范儿”的表层转换

　　不可否认，电视剧和电影在叙事长度、密度和容量上都有不同，但是把电视剧改编成电影，绝不应该成为浓缩剧情或砍去枝蔓的“精编版”。如果只是完成镜头语言的表层转换，而没有遵循不同媒介叙事规律的情节改编，由电视剧衍生出的电影就不会有属于自身的“二次生命”。

　　电影由于时长的限制，在塑造人物形象时多采用典型化的手法；而电视剧则没有此类限制，可以更细致全面地刻画人物形象，多侧面地展示人物性格，让角色更有立体感、亲和度。曾经在电视上收获流量和热度的《三生三世十里桃花》《步步惊心》《何以笙箫默》等作品一进入影院立刻就遭遇惨痛的滑铁卢，其根本原因就是在失去了大量的生活场景、人物对话和情节段落后，电视剧里原有的丰富剧情变得模糊琐碎，从而导致最终的叙事失焦。而观众对此最直观的感受就是“找不到重点”。

　　同样，剧版和影版《想见你》凸显的都是男女主人公对爱情的执着——剧中人一次次穿越，就是为了挽回悲剧，完成双向奔赴。但电视剧可以用大量情节铺陈相爱的经历、心动的过程，但在电影里，我们只能见到各种快速的剪切和转场。诚然，原剧粉丝仍能get到黄雨萱与李子维的“发糖”环节，但对原作并不熟悉的观众而言，就会感到突兀与生硬，很难完成与影片角色的共情。

　　有一种观点认为，电视剧的镜头语言以情节表现为核心，对视听造型功能创新化的追求会受到抑制。因此，从电视剧到电影，就应该让视觉效果更有冲击力，色调影调更加风格化，通俗地说，就是要有“大场面”，让电影“更像电影”。

　　比如，原本主打悬疑的电视剧《痞子英雄》到了大荧幕上就成了各种爆破戏、动作戏的集锦，画面虽然更酷炫，更有“电影范儿”了，但这种简单的电影化策略无论在票房还是在口碑上显然都与成功相距甚远。

　　类似的，影版《想见你》似乎也把力气用错了地方。这一回，“凤南小队”柯佳嬿、许光汉和施柏宇的舞台不再局限于台北的乡下，而是有了“双城故事”。但场景的丰富和格局的增大反倒换来了原作一系列元素的丢失，比如“自我认同”“校园霸凌”等社会议题不见了踪影，以至整部电影有跌落回“不负相遇”式庸俗爱情剧的危险。

　　不“破”不“立”的重构

　　那么，电视剧的电影改编到底该怎么做？文本之间的语言转换，不仅应该是对电视语言的解构，更应该是用电影语言进行重构的过程。所谓重构，就是对电视剧原有情节加以选择、提炼和重组，从而使戏剧冲突集中化、主题内涵凝练化、角色塑造典型化，以及场景设置功能化。

　　比如，电视剧《悬崖》注重周乙这个人物形象的塑造。他虽然在给妻子的信中声明一生只爱她，但他又对顾秋妍产生了感情。等来团圆时刻，他的心中反而挂念着秋妍与莎莎。周乙不仅是一个冷静、谨慎、智勇双全的地下工作者，也是一个多情、纠结的普通中年男人。这种人性的复杂吸引着观众，也符合电视剧的叙事特色。但到了电影《悬崖之上》中，则主打谍战片的高精密、快节奏、强剧情、高概念，人物塑造也从主角的内心戏转向两大阵营的斗智斗勇、正邪难辨，用剧情的张力和逻辑的严密代替漫长的感情铺陈。这无疑是更符合电影叙事特色的拍摄手法。

　　遗憾的是，影版《想见你》似乎就拘泥于剧版的“穿越”概念无法自拔。时长的限制让电影没有了电视剧抽丝剥茧的乐趣，于是导演只能拉着观众一路狂奔，强行的自圆其说也显得有些不负责任。其实，在有限的篇幅里，何不将镜头对准因用助听器而被霸凌的莫俊杰、因性格内向而被排斥的陈韵如，甚至是比较“特殊”的王诠胜？对剧情走向的适当重构，不仅可以弥补电视剧的遗憾，也能深化电影的主题——对“边缘人”的关注。

　　“戴着镣铐跳舞”的多种玩法

　　在保持原作基本风格和主旨理念的基础上，由电视剧改编的电影还可以演绎出新的故事，完全有条件尝试多种玩法。比如，电影版《将爱情进行到底》就打破了电视剧原有的线性模式，选择了“三段式”，对文慧和杨铮的爱情进行了开放式的猜想。尽管电影的剧情设置也有不合理之处，当年也曾被不少网友吐槽，但这一尝试确实唤起了观众对现实生活和人生态度的多样性思考。

　　可见，即使是“戴着镣铐跳舞”，只要能在维护原始文本完整性的前提下，赋予作品新的精神意旨，电视剧改编电影也能有多种玩法。就拿影版《想见你》来说，既然很难在逻辑的严密和情节的精彩上超越原作，何不顺着剧版曾经拍摄的彩蛋，去积极探索两位主角的爱情故事的多种可能？

　　未来，曾经的热门剧集《爱很美味》《寻秦记》《花千骨》的电影版都将陆续和观众见面。把优秀的电视剧改编成电影，可能谈不上对中国电影格局的突破和创新，但在具有特色的品牌营销下，倒也不失为一个相对稳健的市场策略。

　　但它们也免不了要面对影版《想见你》已经遭遇的困惑——是亦步亦趋，还是另起炉灶？这个问题可能不会有所谓“正确答案”，但在质量过硬的原创剧本依然相对稀少的当下，由电视剧改编而成的电影，或许仍会在市场中占据一席之地。

　　说到底，先“破”，然后才能“立”，如果连超越和突破原作的勇气都没有，那么电视剧的电影改编注定是一条崎岖之路。（李勤余）

　　（文图：赵筱尘 巫邓炎）